Prix du mètre carré : Structure et mécanisme de formation des prix du logement neuf en Russie
Résumé
Le marché immobilier est caractérisé par le prix moyen au mètre carré. Cet indicateur unique permet de comparer les années, les villes, les projets et des régions entières. Il recouvre toutefois un système plus complexe : le coût du terrain, la conception, les travaux de construction, les infrastructures, le crédit, les délais de réalisation, la composition des appartements mis en vente et le résultat financier du promoteur.
L’évolution du marché primaire donne parfois une impression contradictoire. Une comparaison superficielle des statistiques permet de constater des périodes où le nombre de transactions diminue, tandis que la valeur nominale des logements neufs continue d’augmenter. Les prix de certains matériaux de construction se stabilisent, tandis que le prix des appartements suit la même trajectoire qu’auparavant. Les grands promoteurs maintiennent des prix de vente élevés, même sur un marché plus atone.
Ces observations m’ont amené à formuler plusieurs hypothèses initiales. La première concernait l’inertie des prix : il est possible que le prix des logements neufs réagisse plus lentement aux variations de la demande que le volume physique des ventes. La deuxième concerne l’influence limitée des matériaux de construction sur le prix final d’un appartement. La troisième porte sur la capacité du modèle de promotion immobilière à répartir l’ajustement du marché entre le prix, le nombre de mètres carrés vendus, les nouveaux lancements, le financement et les bénéfices.
J’ai décidé de vérifier ces hypothèses à l’aide des données publiques de Rosstat, de la Banque de Russie, de DOM.RF, des états financiers des plus grands promoteurs immobiliers et des études de CM PRO.
Le résultat s’est avéré plus complexe que l’hypothèse initiale.
Le prix présente effectivement une forte inertie. Cependant, la baisse de la demande se manifeste sur le marché à travers d’autres variables : le nombre de transactions, le coût réel du logement, les conditions de paiement échelonné, le coût du capital et les décisions ultérieures concernant le lancement de nouveaux projets. Par ailleurs, la stabilité du prix de vente ne signifie pas toujours, et de loin, la stabilité du bénéfice net du promoteur immobilier.
C’est précisément le mécanisme de cette répartition qui fait l’objet de ma recherche.
1. Le prix d'un appartement en tant que système d'indicateurs
Il convient de commencer l’analyse par la notion même de prix.
Le prix moyen au mètre carré, l’indice des prix, le tarif public du promoteur immobilier et le coût économique réel d’acquisition d’un appartement décrivent différents aspects du marché.
Le prix moyen reflète le coût au mètre carré sur l’ensemble des biens effectivement vendus.
L’indice des prix sert à analyser l’évolution du coût du logement. La méthodologie de Rosstat tient compte des prix de marché enregistrés et des caractéristiques des appartements ; les indicateurs moyens pour l’ensemble de la Russie sont calculés à partir des données régionales, en utilisant la surface vendue comme pondération.
Le prix de vente est le montant que l’acheteur voit dans la liste des prix.
Le prix contractuel est la valeur nominale de l’appartement, fixée dans le contrat de participation à la construction en participation.
Le prix économique tient compte du calendrier des paiements, des remises, des versements échelonnés et du coût de l’argent dans le temps.
Ces indicateurs sont liés, mais chacun répond à une question de recherche qui lui est propre.
Tableau 1. Les cinq niveaux de prix du logement neuf
| Indicateur | Ce qu’il reflete | Utilisation principale |
| Prix moyen | Cout moyen des metres carres effectivement vendus | Niveau general du marche |
| Indice des prix | Evolution du cout dans le temps | Analyse de la dynamique |
| Prix de l’offre | Valeur publique du bien | Politique commerciale |
| Prix contractuel | Montant nominal de la transaction | Analyse des contrats |
| Prix economique | Valeur actuelle de l’ensemble des paiements | Comparaison de la charge reelle pour l’acheteur |
Cette distinction est particulièrement importante en cas de modification de la structure des ventes.
Le prix moyen peut augmenter parce que le prix d’un appartement comparable augmente. Il peut également augmenter parce que, au cours de la période considérée, la part des régions chères, des logements haut de gamme, des petits appartements au prix au mètre élevé ou des biens à un stade d’achèvement avancé s’est accrue.
En termes simples :
Variation du prix moyen = variation du coût des logements comparables + variation de la structure des biens vendus
Une étude de la Banque de Russie datant de 2026 illustre bien l’ampleur de ce problème statistique. Une simple comparaison des prix moyens fournis par Rosstat faisait apparaître un écart de 52 % entre le marché primaire et le marché secondaire. Après une comparaison économétrique des appartements en fonction de leur année de construction, de leur catégorie, de leur superficie et d’autres caractéristiques, cet écart s’est établi à environ 9 %, et jusqu’à 18 % en tenant compte des frais de rénovation¹.
Cette étude porte sur la comparaison entre les marchés primaire et secondaire ; ses pourcentages ne peuvent donc pas être transposés mécaniquement à l’évolution temporelle des constructions neuves. Elle démontre autre chose : la structure des biens immobiliers est susceptible de modifier considérablement le prix moyen observé.
2. L'inertie des prix sur le marché primaire
L’année 2025 est particulièrement intéressante à analyser, car le marché y a connu deux phases distinctes.
Au cours du premier semestre, les ventes de logements neufs ont sensiblement diminué, et les promoteurs ont parallèlement réduit le nombre de nouveaux projets lancés. Au second semestre, la demande s’est redressée. En conséquence, sur l’ensemble de l’année 2025, 25,6 millions de m² de logements ont été vendus dans le cadre de contrats de participation au capital, soit 1 % de plus que l’année précédente. Le volume des ventes en valeur a atteint 5 200 milliards de roubles, soit une hausse de 11 %. Les nouveaux lancements ont représenté 41,3 millions de m², tandis que le parc de logements collectifs en cours de construction s’élevait à 116,6 millions de m².
Ainsi, les statistiques annuelles de 2025 révèlent à elles seules une caractéristique importante du marché : la dynamique du nombre de mètres carrés vendus, des nouveaux projets lancés et de la valeur des ventes en roubles évolue à des rythmes différents.
Un exemple particulièrement frappant apparaît au deuxième trimestre 2026. Après une demande accrue en début d’année, la Banque de Russie a constaté une baisse des versements sur les comptes d’entiercement ; l’autorité de régulation attribue cette situation à la base de comparaison élevée du premier trimestre, liée à la modification des conditions du programme « Prêt immobilier familial » à compter du 1er février. Dans le même temps, le portefeuille de financement de projets a continué de croître pour avoisiner les 11 000 milliards de roubles.
Pour décrire ce comportement, on utilise la notion de rigidité des prix, ou d’inertie des prix : le prix s’ajuste plus lentement que le volume des ventes.
Dans le secteur du logement, ce mécanisme repose sur une réalité concrète.
Un appartement vendu aujourd’hui fait partie d’un immeuble pour lequel la décision d’investissement a été prise il y a plusieurs années. Le terrain a déjà été acquis ou enregistré, le projet a été élaboré, les autorisations ont été obtenues, la ligne de crédit a été ouverte, les entrepreneurs sont à l’œuvre, et les réseaux techniques ainsi que les obligations en matière d’infrastructures sont intégrés dans le modèle financier.
Par conséquent, la baisse de la demande actuelle réduit rapidement le nombre de nouvelles transactions, tandis que la rentabilité du projet évolue beaucoup plus lentement.
Déroulement de l’ajustement du marché
Baisse de la demande effective
↓
baisse du nombre de transactions
↓
modification des conditions commerciales de vente
↓
modification du contenu des comptes séquestres et du modèle financier du projet
↓
décision plus prudente concernant les nouveaux lancements
↓
modification de l’offre future
Le prix nominal s’inscrit dans ce système et est susceptible de réagir plus lentement que les indicateurs physiques.
On aboutit ainsi à une formulation plus précise de l’observation initiale :
À certaines périodes, la baisse de la demande physique sur le marché primaire s’accompagne d’une correction nettement plus lente du prix nominal du logement.
Il s’agit là d’un constat établi pour des épisodes de marché spécifiques. L’hypothèse d’une asymétrie structurelle permanente de l’ensemble du marché russe pour la période 2019-2026 nécessite une vérification économétrique distincte.
3. Matériaux de construction, travaux de construction et prix final du logement
La deuxième hypothèse de départ concerne le coût de revient.
Il est particulièrement important ici de distinguer trois niveaux :
coût des matériaux de construction → coût de revient des travaux de construction → prix final de l’appartement
Selon les données de Rosstat, en 2023, les coûts matériels représentaient 58,8 % des dépenses des entreprises de construction, tandis que les charges salariales s’élevaient à 19,4 %. Il s’agit de la structure du coût de revient réel des entreprises exerçant une activité de « construction ».
Cet indicateur décrit la réalisation des travaux de construction. Il ne reflète pas la structure du prix payé par l’acheteur d’un appartement.
Le produit final comprend bien plus d’éléments.
Prix final du mètre carré = construction physique + terrain et droits fonciers + infrastructures + raccordements aux réseaux + conception et autorisations + coût du financement + vente et gestion + taxes + revenu du promoteur
La construction proprement dite comprend :
Travaux de construction = matériaux + main-d’œuvre + engins + travaux sous-traités + autres coûts de production directs
Cette hiérarchie permet d’éviter l’erreur courante de double comptabilisation, qui consiste à ajouter le coût des matériaux et de la main-d’œuvre au coût des travaux de construction, alors que ceux-ci les incluent déjà.
En mars 2026, CM PRO a publié sa propre estimation, selon laquelle les matériaux de construction représentaient environ 21 % du prix final du mètre carré neuf en 2025, contre 45 % en 2014. Cette publication ne fournit pas l’ensemble complet des paramètres de base permettant de reproduire le calcul de manière indépendante ; il convient donc d’utiliser cet indicateur à juste titre comme une estimation de CM PRO, et non comme une statistique officielle.
Les statistiques officielles parallèles de Rosstat confirment une conclusion structurelle plus générale : même au sein du coût de revient des entreprises de construction elles-mêmes, les dépenses matérielles ne constituent qu’un élément du modèle de production ; le prix final du logement se forme dans un contexte économique nettement plus large.
Il en découle une conclusion fondamentale pour le marché des matériaux de construction. La variation du prix du ciment, des armatures, du verre ou de l’isolation thermique influe sur le coût de revient des promoteurs immobiliers, mais l’ampleur de cet impact dépend de la part du matériau concerné dans les travaux de construction et de la part de ces travaux eux-mêmes dans l’économie globale du projet.
Le coût des matériaux est l’un des facteurs déterminant le prix du logement. L’ampleur de l’évolution finale est déterminée par le système dans son ensemble.
Anatomie économique du mètre carré
4. La dimension financière du mètre carré
Le crédit immobilier fait partie des instruments financiers, mais son impact concret se traduit par la superficie de l’appartement, la densité du quartier, l’éloignement du centre-ville et l’ampleur des futurs projets de construction.
Le crédit détermine le budget dont dispose une famille. Ce budget se traduit par le nombre de mètres carrés, le type de logement et la localisation de l’achat.
Le crédit immobilier à taux préférentiel de masse est devenu l’un des piliers du cycle immobilier précédent. La Banque de Russie a étudié séparément son impact dans un modèle macroéconomique dynamique. Selon les calculs de l’autorité de régulation, l’effet maximal a été atteint au deuxième trimestre 2024 et s’est élevé à 19,7 % pour les prix réels de l’immobilier neuf et à 10,6 % pour les investissements, par rapport à un scénario de référence ne comportant pas de programmes de ce type.
Il s’agit d’une estimation modélisée. Elle décrit un scénario contrefactuel théorique et nécessite donc une formulation spécifique.
Néanmoins, le mécanisme est assez clair :
baisse du coût du crédit → augmentation du pouvoir d’achat disponible → hausse de la demande → capitalisation partielle de la demande supplémentaire dans le prix des logements
Lorsque l’offre réagit lentement, cet effet s’amplifie.
À compter du 1er juillet 2024, le programme massif de prêts hypothécaires à taux préférentiels sans conditions spécifiques a pris fin. Au cours du second semestre, le marché est passé à des programmes ciblés, notamment le « prêt hypothécaire familial », avec un coût du crédit sur le marché nettement plus élevé. La Banque de Russie a constaté une baisse notable de l’activité hypothécaire sur le marché après la fin du programme massif. (Banque centrale de Russie)
Ainsi, le crédit immobilier participe à la conception même du produit : il influe sur la superficie disponible et, parallèlement, sur le volume de construction que les promoteurs jugent économiquement viable de lancer.
5. Financement de projet et comptes séquestres
Le système financier s’applique également du côté du promoteur immobilier.
Un projet immobilier collectif moderne est financé par une banque, tandis que les fonds des acquéreurs sont placés sur des comptes séquestres jusqu’à ce que les conditions du contrat soient remplies. Plus le montant accumulé sur les comptes séquestres est élevé par rapport à la dette du projet, plus le coût de la partie correspondante du financement peut devenir avantageux.
Par conséquent, le coût du capital du promoteur dépend simultanément de plusieurs paramètres :
Coût du financement de projet = montant de la dette utilisée × taux effectif × durée d’utilisation du capital, en tenant compte de la couverture par les fonds placés sur les comptes séquestres
Au troisième trimestre 2023, le taux moyen pondéré du financement de projet s’élevait à environ 5,57 %, et le rapport entre les fonds en compte séquestre et la dette était d’environ 85,9 %. À la mi-2026, l’environnement financier était devenu nettement plus coûteux, tandis que le crédit de projet conservait un avantage par rapport à la dette d’entreprise classique.
Il en résulte un circuit fermé :
L’évolution de la demande a donc un double impact sur le projet. Elle modifie le volume des recettes futures et influence simultanément les conditions financières de la construction déjà en cours.
Les statistiques économiques se traduisent ici directement dans le monde concret : le rythme des ventes d’aujourd’hui influe sur la décision concernant le nombre de bâtiments, d’appartements et d’infrastructures qui verront le jour dans quelques années.
6. Les nouveaux chantiers : une structure temporaire de l'offre
Dans le secteur de la construction résidentielle, l’offre présente une élasticité à court terme limitée, c’est-à-dire une capacité restreinte à modifier rapidement le volume physique du produit en réponse à la demande.
Il est impossible de retirer du marché une maison achevée aussi rapidement qu’une marchandise d’un entrepôt. Un projet en cours de construction est lié au terrain, au crédit bancaire, aux entrepreneurs et au calendrier de livraison.
Le prochain projet devient alors une variable plus flexible.
En 2025, les promoteurs immobiliers russes ont mis sur le marché 41,3 millions de m² de nouveaux projets, tandis que le portefeuille cumulé des chantiers en cours s’élevait à 116,6 millions de m². DOM.RF qualifie le comportement des promoteurs de plus prudent dans un contexte d’instabilité de la demande.
C’est précisément là qu’intervient la théorie des options réelles. Un terrain viabilisé représente une opportunité d’investissement : le propriétaire peut lancer le projet dès maintenant, en modifier les paramètres ou reporter le lancement à une autre période.
Par conséquent, la baisse de la demande peut se traduire par la séquence suivante :
moins de ventes aujourd’hui → un modèle d’investissement plus prudent → moins de nouveaux lancements → une croissance plus lente de l’offre future
L’évolution du volume des lancements est un fait avéré. Leur utilisation en tant qu’outil délibéré de maintien des prix reste toutefois une hypothèse de recherche.
Cette distinction est importante. L’orientation similaire des décisions de plusieurs promoteurs peut constituer une réaction rationnelle et indépendante face à des conditions financières identiques. Pour conclure à l’existence d’un pouvoir de marché, il faut procéder à une analyse distincte de la concentration locale, des parts de marché des entreprises et de la substituabilité des projets spécifiques.
7. Le paiement échelonné et la valeur économique d'un appartement
Les taux hypothécaires élevés ont donné naissance à un autre moyen d’adaptation : le paiement échelonné proposé par les promoteurs immobiliers.
Au 1er mars 2026, la Banque de Russie estimait à 1 600 milliards de roubles les engagements des particuliers liés à l’acquisition en versements échelonnés de logements en cours de construction, soit 17 % de la valeur des contrats de participation au capital conclus.
Le paiement échelonné modifie la signification du prix nominal.
Un appartement de 20 millions de roubles, payé intégralement aujourd’hui, et un appartement dont le contrat prévoit le même montant de 20 millions de roubles, mais où la moitié du paiement est reportée de deux ans, ont une valeur contractuelle identique et une valeur économique actuelle différente.
Sous forme textuelle, le calcul se présente ainsi :
Prix économique de l’appartement = somme de tous les paiements futurs, actualisés à leur valeur actuelle
Plus le délai de paiement gratuit ou à taux préférentiel est long, plus l’écart entre le prix contractuel et le prix économique est important.
C’est précisément pour cette raison que la valeur nominale du mètre carré peut rester stable tout en augmentant la flexibilité effective des conditions d’achat.
D’après les données publiques disponibles, on peut affirmer avec certitude que cet instrument est largement répandu. Pour évaluer la remise économique moyenne sur le marché russe, il est nécessaire de disposer d’une base de données de contrats concrets assortis de calendriers de paiement.
8. Structure du produit et prix moyen
Les programmes immobiliers neufs constituent un marché hétérogène. Un appartement de 35 m² dans un immeuble de classe « business » achevé à Moscou et un appartement de 70 m² à un stade précoce du projet dans un centre régional relèvent tous deux de la même catégorie statistique du marché primaire, tout en présentant des caractéristiques économiques totalement différentes.
C’est pourquoi la structure des ventes revêt une importance particulière.
Les résultats d’entreprise du groupe « Etalon » en constituent un exemple parlant. En 2025, la société a commercialisé 671 000 m² de biens immobiliers pour un montant de 153,5 milliards de roubles. Le prix moyen a augmenté, les segments « business » et « haut de gamme » ayant connu une croissance particulièrement rapide. Au quatrième trimestre, la surface vendue dans le segment « business » a augmenté de 180 % en glissement annuel, tandis que son chiffre d’affaires a plus que doublé. (Etalon Group)
Par conséquent, la hausse du prix moyen des transactions reflète à la fois l’évolution des prix proprement dite et un changement dans la structure de l’offre.
Cet effet se traduit également sur le plan spatial. Une part plus importante des segments haut de gamme implique un emplacement différent, des infrastructures différentes, ainsi que des exigences plus élevées en matière d’architecture, d’ingénierie, d’espaces communs et de finitions.
Le prix moyen du mètre carré augmente parallèlement à l’évolution de la nature même du mètre carré.
9. Stabilité des prix et stabilité des bénéfices
L’hypothèse initiale concernant les promoteurs immobiliers s’est avérée être la partie de l’étude qui a nécessité le plus d’ajustements.
Une grande entreprise est en effet capable de maintenir un prix de vente moyen même en cas de baisse du volume physique des ventes. Cela dit, son résultat financier net dépend d’un ensemble de facteurs nettement plus large.
Le groupe « Samolet » illustre bien cette divergence.
En 2024, l’entreprise a vendu 1,302 million de m² de biens immobiliers neufs, contre 1,575 million de m² l’année précédente. Le prix moyen au mètre carré est passé d’environ 187 000 à 213 500 roubles/m², soit une hausse de 14 %.
Le prix a permis de compenser en partie la baisse du volume en volume.
Les états financiers de l’année suivante illustrent le deuxième niveau de ce mécanisme. En 2025, le chiffre d’affaires de « Samolet » s’est élevé à 366,816 milliards de roubles, la marge brute à 130,967 milliards de roubles et le résultat d’exploitation à 99,578 milliards de roubles. Dans le même temps, les charges financières ont atteint 106,129 milliards de roubles, ce qui s’est traduit par une perte nette de 2,291 milliards de roubles.
Tableau 2. « Samolet » : plusieurs niveaux d’une même économie
| Indicateur | Valeur | Sens économique |
|---|---|---|
| Ventes de logements neufs, 2024 | 1,302 million de m² | Volume physique des ventes |
| Prix moyen, 2024 | 213,5 milliers de RUB/m² | Valeur du produit vendu |
| Chiffre d’affaires, 2025 | 366,8 milliards de RUB | Revenu reconnu du groupe |
| Marge brute, 2025 | 131,0 milliards de RUB | Résultat après coût des ventes |
| Charges financières, 2025 | 106,1 milliards de RUB | Coût du capital d’endettement |
| Résultat net, 2025 | -2,3 milliards de RUB | Résultat final pour l’ensemble du groupe |
« Etalon » présente un principe similaire. En 2025, le résultat ajusté avant intérêts, impôts et amortissements s’est élevé à 30,6 milliards de roubles, avec une rentabilité de 20 %, tandis que la perte nette a atteint 22,3 milliards de roubles. La société attribue cette perte aux particularités de la comptabilisation des charges d’intérêts et au coût élevé de la dette d’entreprise.
Il en découle l’une des conclusions les plus solides de l’ensemble de cette étude :
La stabilité du prix de vente et celle du bénéfice net représentent des caractéristiques différentes du modèle de promotion immobilière.
Le prix peut soutenir l’économie brute du projet. Un capital coûteux est capable de répercuter l’ajustement du marché plus loin encore — sur le bénéfice net et les flux de trésorerie.
10. Les fabricants de matériaux de construction et le volume physique
Pour un fabricant de ciment, de béton, de verre ou d’isolants thermiques, le marché fonctionne différemment.
Son produit se mesure avant tout en volume physique. La baisse du nombre de nouveaux projets de construction a un impact beaucoup plus direct sur le taux d’utilisation des capacités de production que sur le prix public d’un appartement.
C’est précisément là que se manifeste la différence structurelle entre les acteurs de la chaîne.
Le promoteur immobilier dispose d’un parc foncier, de programmes de construction, d’une gamme d’appartements, de mécanismes de paiement échelonné, de dates de lancement et de différentes offres tarifaires.
Le fabricant de matériaux de base est davantage lié aux tonnes, aux mètres cubes et au taux d’utilisation de l’usine.
On peut donc supposer une répartition asymétrique du choc de marché : le ralentissement physique de la construction est susceptible de se manifester plus tôt dans les volumes de production industrielle, tandis que le prix des logements achevés conserve une plus grande inertie.
Pour l’instant, cette affirmation a le statut d’hypothèse partiellement confirmée. L’évolution des différents matériaux la corrobore en termes de volumes physiques, tandis que l’analyse financière comparative des producteurs et des promoteurs immobiliers nécessite une étude distincte.
11. Le fonctionnement du marché primaire
Après une analyse détaillée, l’impression initiale d’une logique « particulière » du marché primaire trouve une explication économique plus précise.
Le logement est un produit durable, hétérogène et lié à un lieu précis.
Sa construction s’étale sur plusieurs années.
L’offre foncière est limitée.
Le modèle financier est étroitement lié à l’hypothèque et au crédit bancaire.
Les différents appartements présentent des caractéristiques de consommation variées.
Le promoteur immobilier est en mesure de contrôler le moment du lancement de la phase suivante.
Le prix du contrat peut être complété par un paiement échelonné et d’autres conditions commerciales.
Toutes ces caractéristiques créent un marché dans lequel l’ajustement s’effectue entre le prix et la quantité au fil du temps.
Tableau 3. Comment l’évolution de la conjoncture se répercute tout au long de
| Participant | Principal facteur d’évolution |
| Acheteur | Accessibilité du crédit, montant des mensualités, choix de la surface et de la localisation |
| Promoteur | Volume des ventes, conditions commerciales, nouveaux lancements, coût du capital |
| Banque | Taux des prêts immobiliers, financement de projets, exigences de risque |
| Entrepreneur | Volume des travaux de construction |
| Fabricant de matériaux | Taux d’utilisation des capacités et volume physique des commandes |
| Ville | Rythme de création de nouveaux logements, de réseaux techniques et d’infrastructures |
Ici, l’économie revient à l’environnement physique.
Une baisse de l’accessibilité au crédit immobilier implique de choisir un appartement plus petit ou un autre emplacement. La réduction du nombre de lancements signifie moins de nouveaux immeubles dans quelques années. La hausse du coût du capital se traduit par une plus grande sensibilité du projet à la surface excédentaire et aux dépenses d’infrastructure. L’évolution de l’offre se traduit par une densité différente, une autre catégorie de logement, une qualité différente des espaces extérieurs et un niveau différent d’équipements techniques.
Le prix au mètre carré devient l’expression financière de l’ensemble de ce système spatial.
Conclusion. Le prix, résultat d’un système
Cette étude a débuté par quelques observations simples.
Le prix nominal d’un logement neuf continue parfois d’augmenter même lorsque les ventes réelles sont en baisse.
Le coût des matériaux de construction suit sa propre trajectoire et n’explique qu’une partie du coût total du produit immobilier.
Un grand promoteur immobilier est capable de maintenir son prix de vente même sur un marché en perte de vitesse.
Après vérification, chacune de ces observations a pris une forme plus précise.
Le marché primaire réagit aux variations de la demande de manière séquentielle. Le nombre de transactions évolue plus rapidement. Viennent ensuite les conditions commerciales d’achat, les versements sur le compte séquestre et les conditions de crédit. L’étape suivante concerne la décision de lancer de futurs projets. Le prix nominal peut conserver son élan plus longtemps que la plupart des autres indicateurs.
Le coût des matériaux joue un rôle essentiel dans le secteur de la construction. Le prix final d’un appartement inclut à la fois le terrain, les infrastructures, la conception, le coût du capital, la gestion et le résultat financier du projet.
Le crédit immobilier influence la demande effective et, par ce biais, participe à la formation des prix. Le modèle de la Banque de Russie montre l’effet significatif des crédits à taux préférentiels sur le coût des logements neufs.
Les états financiers des promoteurs immobiliers mettent en évidence une autre différence importante : le maintien des prix et de la marge brute peut aller de pair avec une baisse du bénéfice net sous l’effet du coût de la dette.
En conséquence, l’hypothèse initiale concernant une formation des prix inhabituelle se transforme en une conclusion plus précise.
Le marché immobilier neuf russe est un marché dépendant du crédit, segmenté localement, caractérisé par des actifs durables et hétérogènes, présentant une forte inertie des prix nominaux et une élasticité de l’offre limitée à court terme.
Son ajustement de marché se répartit entre le temps, la quantité, le crédit, la structure du produit et le prix.
Pour l’acheteur, ce système se concrétise par la superficie de l’appartement, la mensualité, la distance par rapport au centre-ville et la qualité des infrastructures.
Pour le promoteur immobilier, par le terrain, le calendrier de construction, le coût du capital et le prochain lancement.
Pour le secteur de la construction, elle se traduit par le volume physique de la commande.
Pour la ville, elle se traduit par l’environnement qui subsistera à l’issue du cycle financier.
Les prix varient.
Les programmes de crédit évoluent.
Le marché traverse un nouveau cycle.
Chaque mètre carré construit reste partie intégrante de la ville.
Limites de l'étude
L’étude s’appuie sur des données publiques et d’entreprise accessibles, issues de méthodologies diverses. Les statistiques de Rosstat, les indicateurs de DOM.RF, les données de la Banque de Russie et les rapports financiers des entreprises décrivent différents niveaux du marché et ne sont donc comparables que dans le cadre de leurs définitions respectives.
L’estimation de CM PRO concernant la part des matériaux de construction dans le prix final du logement est considérée comme une évaluation analytique de l’agence, en attendant la publication d’un calcul complet et reproductible.
Les données disponibles permettent d’affirmer avec certitude l’existence d’une différence entre l’évolution du volume physique et celle du prix nominal au cours de certaines périodes. Une évaluation à l’échelle nationale de l’asymétrie constante de la réaction des prix aux chocs positifs et négatifs nécessite un modèle économétrique trimestriel.
Le lien entre la baisse des mises en chantier et le soutien consécutif des prix repose sur un fondement théorique et une prémisse statistique observable ; la nature causale de cet effet reste à vérifier plus en détail.
L’évaluation des parts exactes du terrain, des infrastructures, du financement et des bénéfices dans le coût d’un mètre carré en Russie nécessite un échantillon de projets portant sur des complexes résidentiels spécifiques.