Le marché immobilier russe après la vague de prêts hypothécaires à taux préférentiels : logements, bureaux et entrepôts

Résumé

On a coutume de décrire le marché immobilier à l’aide de chiffres : mises en service, taux, transactions, taux de vacance, coût du financement. Derrière chacun de ces indicateurs se cache un environnement physique : une maison, une cour, un étage de bureaux, une zone d’entrepôts (zone structurelle de la ville historiquement occupée par des entrepôts, des bases de vente en gros, des terminaux logistiques et des entreprises industrielles), une route, un réseau d’équipements collectifs, un terrain.

Les mètres carrés continuent d’exister une fois la transaction conclue ; ils deviennent la ville.

C’est pourquoi le marché immobilier présente un intérêt pour l’architecture en tant que mécanisme de production de l’environnement futur. Il montre quelles formes de vie bénéficient d’un financement, où se concentre le capital, comment évolue la relation entre la ville et la banlieue, quelles typologies prennent de l’ampleur et quelle charge infrastructurelle le territoire assume pour les décennies à venir.

L’étude couvre trois années complètes : 2023, 2024 et 2025. Les données de 2026 sont utilisées pour refléter les conditions dynamiques, à court terme et en constante évolution de l’environnement urbain au 31 août 2026, là où des indicateurs comparables ont déjà été publiés. Dans ce système, le logement est dédié à la vie quotidienne. Le bureau est dédié au travail, c’est-à-dire à l’exécution des tâches professionnelles, et à la présence, c’est-à-dire au contrôle de la présence effective sur le lieu de travail. L’entrepôt est dédié à la circulation des produits. C’est précisément à travers ces trois fonctions que la restructuration actuelle du marché apparaît particulièrement clairement.

L'ampleur du marché immobilier

Nous évaluons le marché immobilier selon deux dimensions étroitement liées :

L’économie : les prêts hypothécaires, les ventes, le financement de projets, les loyers et l’évolution de la demande.
L’espace : l’incarnation physique de l’économie après la construction — quartiers résidentiels, banlieues, pôles d’affaires, périphérie industrielle, pôles logistiques, charge des réseaux de transport et des infrastructures.

Les taux préférentiels accélèrent les ventes, les ventes stimulent le lancement de nouveaux projets, et ce lancement détermine directement la densité du futur quartier. La croissance du commerce électronique augmente la demande d’entrepôts, tandis que l’infrastructure logistique façonne les flux de transport et les nouvelles limites de l’agglomération. La demande des entreprises détermine les caractéristiques des immeubles de bureaux, et ces caractéristiques, pour les décennies à venir, définissent la qualité de l’environnement de travail.

Les statistiques économiques deviennent une partie intégrante de la recherche architecturale.

1. L'illusion du bien-être

Un bâtiment est pris en compte dans les statistiques au moment de l’achèvement de sa construction. Son parcours réel sur le marché commence bien avant, avec le terrain, le modèle financier initial, le cahier des charges, le coût du capital et les prévisions de la demande.

C’est pourquoi la mise en service reflète à la fois le moment où la décision de construire a été prise et celui où le bien achevé doit trouver son utilisateur.

En 2023, la Russie a atteint un volume record de construction de logements : 110,44 millions de m². Selon les données de Rosstat, citées par le ministère russe de la Construction, 51,76 millions de m² concernaient des immeubles collectifs et 58,68 millions de m² la construction de logements individuels. Le ministère de la Construction a attribué ce résultat élevé à un ensemble de mesures de soutien public, notamment des prêts hypothécaires à taux préférentiels, un soutien aux promoteurs immobiliers et des mécanismes d’infrastructure¹.

En 2024, le volume de mise en service de logements s’est élevé à environ 107,8 millions de m², soit environ 2,4 % de moins que le résultat record de 2023².

À la fin de l’année 2025, les mises en service se sont à nouveau rapprochées du niveau antérieur et ont atteint 108,1 millions de m², soit une hausse de 0,4 % en glissement annuel. Dans ce contexte, 59 % du total des mises en service ont été le fait de la construction de logements individuels ; le secteur privé a progressé d’environ 2 %, tandis que celui des immeubles collectifs a reculé d’environ 2 %³.

Tableau 1. Construction de logements : 2023 – 2025

Indicateur	2023	2024	2025
Mise en service de logements, en millions de m²	110,44	107,8	108,1
Évolution par rapport à l’année précédente	niveau record	−2,4%	+0,4%
Orientation structurelle	La construction individuelle dépasse déjà celle des immeubles collectifs	La part importante de la construction individuelle se maintient	59 % des mises en service concernent la construction individuelle

Ces trois années révèlent une grande stabilité quantitative. Cependant, la structure interne de cette stabilité évolue.

La construction individuelle occupe une place centrale dans la construction de logements. Cela implique une autre manière d’aménager le territoire.

L’immeuble collectif génère de la densité : un réseau d’équipements techniques verticaux, une cour, une entrée, un ascenseur, les transports en commun, des écoles, des crèches, des parkings et des rez-de-chaussée commerciaux.

La maison individuelle forme un tissu horizontal : un terrain, de l’intimité, un lien plus direct avec le paysage et, parallèlement, de longs réseaux d’équipements techniques, des routes, un système d’assainissement, une dépendance accrue vis-à-vis des transports et une autre échelle de desserte du territoire.

Un même volume en mètres carrés peut créer une géographie de la vie quotidienne totalement différente.

Un volume global élevé de logements témoigne d’une forte activité de construction. La structure des mises en service révèle la forme que prendra l’urbanisation future. Pour l’architecte et le promoteur immobilier, c’est précisément ce deuxième indicateur qui revêt une importance particulière : les logements individuels et les immeubles collectifs exigent des modèles différents en matière d’infrastructures, de mobilité, d’environnement du terrain et de services sociaux.

2. Paramètres architecturaux et spatiaux de l'habitat dans un contexte de mutations institutionnelles du marché

Le logement est la composante du marché immobilier la plus proche de l’individu. Les indicateurs économiques d’un projet se traduisent par la structure matérielle de la vie quotidienne : la taille des pièces, la durée des trajets, la luminosité, le bruit provenant de la fenêtre, la qualité de la cour, la proximité des écoles et le montant des mensualités.

Les prêts immobiliers à taux préférentiels de masse ont constitué l’un des mécanismes clés du cycle immobilier précédent. La fin du programme de prêts hypothécaires préférentiels de masse, le 1er juillet 2024, a marqué une nouvelle étape institutionnelle dans le développement du marché. La période qui a suivi a été caractérisée par une politique monétaire restrictive, une hausse du coût au mètre carré, un comportement conservateur des acheteurs et le remplacement du crédit classique par des programmes de paiement échelonné proposés par les promoteurs immobiliers.

En 2024, selon les données de DOM.RF, les banques russes ont accordé environ 1,3 million de prêts hypothécaires pour un montant total d’environ 4 900 milliards de roubles. Le nombre de prêts a diminué d’environ 36 %, et leur volume financier de 37 % par rapport à l’année record de 2023.

Au cours du premier semestre 2025, environ 340 000 prêts hypothécaires ont été accordés pour un montant de 1 500 milliards de roubles. Par rapport au premier semestre 2024, le nombre de prêts accordés a diminué de 55 % et leur volume de 47 %.

Les ventes de logements dans le cadre de contrats de construction (DDU) ont atteint 26,7 millions de m² en 2024, soit une baisse de 22 % par rapport à l’année record de 2023. Après la fin du programme massif d’aides, le volume mensuel moyen des ventes au second semestre s’est avéré inférieur à celui du premier semestre ; la demande a été soutenue par des programmes d’aides ciblés et par les propres instruments des promoteurs immobiliers.

Les données statistiques présentées témoignent d’une transformation qualitative du marché : le besoin de logements persiste, mais la manière de transformer ce besoin en demande solvable devient plus sélective.

L’acheteur accorde davantage d’importance à l’ergonomie des agencements, à la qualité des infrastructures et aux frais d’exploitation ultérieurs. Dans un contexte de pénurie de liquidités, le poids financier d’une surface excédentaire devient tout aussi évident que sa valeur spatiale.

Dans ces conditions, la conception architecturale revient à sa mission fondamentale : l’organisation spatiale de la vie quotidienne.

L’appartement est un système complexe d’organisation de l’environnement. L’efficacité de ce système est déterminée par le régime d’ensoleillement quotidien, les paramètres de confort acoustique, la présence d’espaces de rangement, l’ergonomie des espaces de télétravail, ainsi que par les liens spatiaux : le parcours de l’enfant, la distance entre le lit et la fenêtre, la liaison entre l’appartement et la cour, la possibilité de sortir de l’entrée pour rejoindre une rue animée.

Un quartier résidentiel, c’est déjà un territoire. Le projet passe alors dans la catégorie des territoires complexes. La conception intègre des facteurs microclimatiques : le vent, l’ombre, l’îlot de chaleur, le régime hydrologique, les transports, les rez-de-chaussée, les écoles et la qualité de l’espace public.

La construction de logements individuels complexifie le système en intégrant des paramètres écosystémiques : le sol, le relief, le couvert végétal, les écoulements de surface. L’autonomie des installations techniques, l’efficacité énergétique des enveloppes du bâtiment, l’orientation de la maison, l’utilisation de matériaux locaux et l’intégration du bâtiment dans le paysage naturel deviennent des priorités.

Dans ce système, la qualité du logement se manifeste bien avant les finitions intérieures. Elle commence par la manière dont le projet interagit avec le terrain.

3. La dimension financière du cadre de vie

Le crédit immobilier fait partie des instruments financiers, mais son impact spatial est bien plus vaste.

Elle détermine le budget dont dispose un ménage, ce qui influe sur la superficie de l’appartement, l’éloignement du centre-ville, le type de logement, la densité du quartier et le coût d’entretien acceptable. Par le biais du crédit immobilier, le système financier participe à la formation de la trame urbaine dans son ensemble.

Au printemps 2025, le taux directeur de la Banque de Russie s’élevait à 21 % par an.

Fin août 2026, ce taux était tombé à 14 %.

Il s’agit désormais d’un environnement financier différent. Il s’assouplit par rapport aux conditions de pointe des années 2024–2025, même si le coût de l’argent reste un facteur important dans l’économie des projets.

L’évolution du taux d’intérêt agit par le biais de mécanismes en chaîne :
coût des prêts hypothécaires sur le marché → accessibilité à l’achat → rythme des ventes → approvisionnement des comptes séquestres → coût du financement de projet → décision de lancer le projet suivant.

C’est pourquoi la construction accuse toujours un retard.

Le financement de projet crée en même temps un système institutionnel plus stable pour la promotion immobilière résidentielle. À la fin de l’année 2025, le portefeuille de financement de projet dans le secteur de la construction résidentielle a augmenté de 24 % pour atteindre 10,2 000 milliards de roubles. Rien qu’au quatrième trimestre, les versements sur les comptes séquestres se sont élevés à environ 2 000 milliards de roubles, soit une hausse de 46 % par rapport au trimestre précédent.

Pour le promoteur immobilier, cela implique un lien étroit entre trois paramètres : le rythme de construction, le rythme des ventes et le coût du capital.

Pour l’architecte, ce lien signifie que la conception d’un projet exige de plus en plus souvent une rigueur économique dès la phase conceptuelle.

Un agencement qui ajoute de la surface sans apporter de valeur ajoutée devient un fardeau financier. Un rez-de-chaussée inefficace réduit le potentiel commercial. Une surface pavée excessive augmente l’empreinte thermique et l’empreinte opérationnelle. Une infrastructure sociale mise en place trop tardivement réduit la qualité du quartier au moment même où les premiers habitants commencent à se forger une opinion à son sujet.

Plus le coût d’une erreur est élevé, plus le projet doit apporter rapidement des réponses aux questions concernant les usagers, l’environnement, les infrastructures et le cycle de vie. L’architecture sert d’outil de validation préalable des décisions du promoteur immobilier.

4. De la quantité de logements à la qualité du cadre de vie

La période des prêts immobiliers à taux préférentiels à grande échelle a particulièrement mis en évidence la capacité des mécanismes financiers à stimuler rapidement la demande. La phase suivante met davantage l’accent sur la qualité du produit lui-même.

Ce changement est important pour l’architecture.

Lorsque la demande est forte, de nombreux défauts d’aménagement sont moins visibles sur le marché. Dans un contexte plus sélectif, l’acheteur remarque plus rapidement un agencement peu pratique, un manque d’espaces de rangement, un manque d’intimité, une cour encombrée, des rez-de-chaussée sombres ou la dépendance à la voiture.

Ainsi, la qualité du cadre de vie devient progressivement un facteur économique.

Pour les logements collectifs, les éléments clés sont les suivants :

une superficie rationnelle sans espaces vides ;
la lumière naturelle et l’ensoleillement ;
l’isolation acoustique ;
des aménagements de cour adaptés à différents âges ;
l’ombre et le microclimat en été ;
l’ouverture des rez-de-chaussée sur la rue ;
l’accessibilité à pied aux services de base ;
la possibilité d’adapter l’appartement à l’évolution de la vie de la famille ;
la durabilité des matériaux.

Pour les constructions individuelles, s’y ajoutent :

la préservation du relief et de la végétation existante ;
l’équilibre hydrologique du site ;
la réduction au minimum du pavage excessif ;
l’orientation efficace de la maison ;
l’exploitation de l’ensoleillement et du vent ;
l’efficacité énergétique ;
les matériaux locaux ou renouvelables ;
la possibilité de réparer, remplacer et réutiliser les éléments.

La conception écologique remplit ici une fonction pratique. Elle réduit l’impact sur le territoire et les coûts d’exploitation, créant ainsi un environnement quotidien plus durable.

5. L'immobilier non résidentiel

En ce qui concerne le marché résidentiel, il existe un système de données publiques relativement homogène : Rosstat, DOM.RF, EISZS, la Banque de Russie, les contrats de construction (DDU), les prêts hypothécaires et le financement de projets.

L’immobilier non résidentiel présente une structure un peu plus complexe.

Les statistiques fédérales regroupent les immeubles de bureaux, commerciaux, industriels, d’entreposage, administratifs et sociaux. Le marché professionnel utilise sa propre classification : catégorie de bien, taux d’inoccupation, loyer, transaction, locataire, mode de détention, durée d’accès

Selon un communiqué du ministère de la Construction, repris dans des publications spécialisées, environ 12,8 millions de m² de bâtiments non résidentiels ont été mis en service en Russie au cours du premier semestre 2024, tandis qu’environ 161,1 millions de m² de surfaces non résidentielles étaient en cours de construction au 1er juillet.

Ces chiffres sont relativement utiles, mais il ne faut pas les comparer directement aux indicateurs du marché des bureaux de Moscou ou des entrepôts de la région de Moscou.

C’est pourquoi les segments des bureaux et des entrepôts sont ensuite examinés à travers une analyse professionnelle, en conservant la géographie et la méthodologie propres à chaque source.

6. Les bureaux

Le marché des bureaux à Moscou connaît une évolution intéressante, passant d’une pénurie quantitative à une question plus nuancée d’adéquation entre l’offre et les besoins des utilisateurs.

Le travail hybride a permis de préserver les bureaux, tout en modifiant leur vocation.

Lorsqu’une partie des tâches est effectuée à domicile, la valeur du bureau réside dans la qualité même de la présence sur place. Les employés s’y rendent pour travailler ensemble, participer à des réunions, renforcer la cohésion de l’équipe, affirmer leur appartenance à l’organisation, échanger des connaissances et accéder aux infrastructures.

Au premier semestre 2025, CORE.XP a recensé à Moscou seulement 22 000 m² de nouveaux espaces de bureaux mis en service. Le volume des nouvelles transactions de location et d’achat-vente s’est élevé à 673 000 m², tandis que l’offre disponible dans les centres d’affaires existants de classes Prime, A et B+ s’élevait à 642 000 m².

Vers la fin de l’année 2025, la situation a commencé à évoluer. Le volume total des transactions de location et d’achat-vente s’est élevé à environ 1,5 million de m², soit une baisse de 31 % par rapport à l’année précédente. Le taux de vacance des bureaux a atteint 4,6 %, soit 878 000 m².

Le premier semestre 2026 a accentué cette tendance.

À Moscou, 648 000 m² de nouvelles surfaces de bureaux ont déjà été mis en service — un record pour un premier semestre depuis 2014. Le volume des nouvelles transactions s’est élevé à 541 000 m², soit une baisse de 19 % par rapport à la même période en 2025. Le taux de vacance a atteint 7,0 %, soit 1,389 million de m². CORE.XP qualifie ce processus de glissement progressif de l’équilibre en faveur des locataires.

Tableau 2. Marché des bureaux à Moscou : évolution de l’équilibre

Indicateur	S1 2025	Fin 2025	S1 2026
Nouvelles livraisons	22 milliers de m²	—	648 milliers de m²
Nouvelles transactions	673 milliers de m²	1,5 million de m² par an	541 milliers de m²
Taux de vacance	niveau faible	4,6 %	7,0 %

Le passage d’une situation de pénurie à une situation d’abondance transforme le produit immobilier de bureau lui-même.

La catégorie du bâtiment reste importante, mais elle s’accompagne désormais de critères concrets : emplacement, transports, finitions, installations techniques, profondeur des étages, superficie des lots, lumière naturelle, acoustique, services, espaces communs et possibilité d’adapter rapidement les locaux à la nouvelle structure de l’équipe.

Au premier semestre 2026, selon les données de CORE.XP, 87 % des contrats de location concernaient des bureaux clés en main.

Ce chiffre est particulièrement révélateur.

L’utilisateur achète la rapidité d’installation et la qualité d’un environnement déjà opérationnel.

Le bureau devient un lieu de présence qui a du sens.

Son architecture doit expliquer pourquoi il est utile de s’y rendre, même si une partie du travail est accessible depuis n’importe où.

D’où l’importance croissante d’espaces difficiles à quantifier en termes de nombre de postes de travail : zones de rencontre, d’échanges informels, de concentration, de formation, jardins intérieurs, terrasses, espaces communs de qualité, lumière et confort acoustique.

L’immobilier d’entreprise s’impose de plus en plus comme l’expression physique de la culture de l’organisation.

7. L'entrepôt : la nouvelle anatomie de la périphérie urbaine

Les entrepôts sont longtemps restés un élément visuellement secondaire de la ville. Sur le plan économique, leur importance a depuis longtemps dépassé ce simple rôle.

L’entrepôt moderne est un organisme infrastructurel. Il relie la production, le commerce électronique, la grande distribution, les axes routiers, le quartier urbain et le consommateur final.

Son programme architectural s’articule autour du mouvement.

Un camion pénètre dans l’enceinte.
La marchandise arrive au quai de déchargement.
Elle est triée.
Une partie est acheminée vers le réseau régional.
Une autre partie est destinée à la livraison en ville.

Chaque étape nécessite de l’espace, de l’énergie, des installations techniques, du personnel et des infrastructures de transport.

Dans la région de Moscou, à la fin de l’année 2025, le taux de vacance des surfaces d’entreposage de classe A a atteint 4,8 %, tandis que le loyer de base moyen pondéré a baissé à 10 800 roubles/m²/an. Le volume des nouvelles constructions de classes A et B s’élevait à environ 2,3 à 2,5 millions de m², selon la date et la méthodologie du rapport.

Il s’agit d’un changement notable par rapport à la période où le taux de vacance était quasi nul.

En 2026, la correction s’est poursuivie. Au premier trimestre, CMWP a enregistré une hausse du taux de vacance à 5,4 %. Au deuxième trimestre, le loyer de base moyen pondéré a baissé à 9 150 roubles/m²/an, soit environ 25 % de moins que les niveaux records de 2025.

Le marché devient plus sélectif.

Les locataires disposent désormais d’une marge de négociation. Pour les promoteurs, l’utilité concrète d’un bien prend de plus en plus d’importance.

La superficie reste la base. L’efficacité logistique devient le produit phare.

Cela implique de prêter attention aux éléments suivants :

les voies d’accès ;
la configuration des quais ;
l’espacement des piliers ;
la charge au sol ;
la hauteur de stockage ;
les capacités énergétiques ;
les possibilités d’automatisation ;
la divisibilité des blocs ;
les ressources en main-d’œuvre ;
les zones tampons sanitaires ;
l’évacuation des eaux ;
les possibilités d’adaptation future du bâtiment.

L’importance architecturale d’un entrepôt dépasse largement les limites de sa façade.

Un grand site logistique génère un flux de circulation, modifie le caractère de la route, définit des itinéraires de travail, augmente la demande en électricité et en eau, et a une incidence sur le ruissellement de surface et l’éclairage nocturne du site.

C’est pourquoi l’architecture des entrepôts consiste à concevoir la périphérie.

8. Conception écologique d'un site de stockage et industriel

La stratégie écologique du site de stockage revêt un caractère pratique.

La grande superficie de la toiture génère un volume important d’eaux de ruissellement. Le grand parking et la zone de manœuvre augmentent la proportion de surfaces imperméables. Les revêtements sombres accentuent l’échauffement local. L’éclairage extérieur à grande échelle a un impact sur l’environnement nocturne. Le trafic génère des nuisances sonores et une pollution atmosphérique.

Chacun de ces facteurs peut être traduit en un objectif de conception.

Le régime hydrologique : grâce à la rétention et à l’évacuation progressive des eaux pluviales, au biodrainage, aux zones perméables et aux réservoirs locaux.

Le régime thermique : grâce à des revêtements clairs, des zones tampons végétalisées, de l’ombre et un rapport rationnel entre les surfaces pavées et le sol vivant.

L’énergie — grâce à une enveloppe efficace, à la gestion de l’éclairage et à l’utilisation des grandes toitures comme ressource énergétique potentielle.

L’environnement du personnel — grâce à des parcours piétonniers fluides, à la lumière naturelle dans les locaux administratifs et collectifs, à des zones de loisirs et à l’accès à des espaces verts.

C’est ainsi que la conception écologique s’inscrit dans l’efficacité du bâtiment.

9. Trois marchés — trois formes d’environnement

Le logement, les bureaux et les entrepôts coexistent au sein d’une même économie, mais organisent l’espace de manière différente.

Le logement façonne le quotidien

Son impact se mesure à la façon dont une personne se réveille, sort de chez elle, accompagne son enfant à l’école, travaille, se repose et rentre chez elle le soir.

Le bureau crée une présence

Son résultat se manifeste par la capacité de l’espace à rassembler les personnes, à maintenir l’attention, à favoriser l’échange de connaissances et à renforcer l’identité organisationnelle.

L’entrepôt crée un flux

Son résultat réside dans la rapidité et la régularité du mouvement des marchandises entre la production, la distribution et la consommation.

Tableau 3. Critères environnementaux en fonction de la typologie de l’espace

Critère	Résidentiel	Bureau	Entrepôt
Utilisateur principal	Personne / Famille	Organisation / Équipe	Flux de marchandises / Opérateur
Cadre financier	Prêt immobilier, VEFA, financement de projet	Location, achat, CAPEX d’entreprise	Location, BTS, propriété propre
Échelle spatiale	Appartement → Cour → Quartier	Poste de travail → Étage → Cluster d’affaires	Quai → Parc logistique → Ceinture de transport
Ressource clé	Qualité du quotidien	Qualité de la présence	Efficacité des flux
Risque architectural majeur	Environnement faible à haute densité	Bureau générique sans scénario	Espace sans efficacité logistique
Enjeu environnemental	Eau, microclimat, énergie, trame verte	Lumière, air, adaptabilité, matériaux	Eau, énergie, transport, zones tampons
Empreinte à long terme	Mode de vie	Culture du travail	Géographie de la consommation

Cette matrice met en évidence un principe fondamental : le terme unique de « marché immobilier » regroupe des typologies aux implications spatiales totalement différentes.

10. Qu’est-ce que cela signifie pour le promoteur immobilier ?

Le passage à un marché plus sélectif renforce l’importance d’une hypothèse de projet précise.

Dans le secteur du logement, le modèle financier est de plus en plus étroitement lié à la qualité de l’environnement. Une superficie rationnelle, un agencement bien pensé, les infrastructures, un cadre verdoyant et l’efficacité opérationnelle font désormais partie intégrante de la compétitivité du produit.

Dans le secteur des bureaux, l’offre croissante redonne le choix aux utilisateurs. La disponibilité des espaces, la flexibilité technique, l’accessibilité par les transports et les scénarios d’occupation acquièrent une valeur commerciale directe.

Dans le secteur des entrepôts, l’augmentation des surfaces vacantes accentue la concurrence entre les sites. L’emplacement, la logistique, la gestion énergétique, l’automatisation et l’adaptabilité du bâtiment deviennent des paramètres décisifs.

Il en découle une conclusion plus générale.

Le concept architectural apporte un maximum d’avantages à un stade précoce — lorsque le site est encore considéré comme un ensemble de possibilités et que le modèle financier permet de modifier le produit.

C’est précisément à ce moment-là qu’il est possible de se poser les questions clés :

Quel type d’utilisateur s’installera ici dans cinq ans ?
De quelles infrastructures le site aura-t-il besoin ?
Comment le flux de circulation va-t-il évoluer ?
Comment le bâtiment fonctionnera-t-il en été et en hiver ?
Quels éléments pourront changer de fonction ?
Quel sera le coût d’exploitation ?
Quelle partie du paysage existant pourra être préservée ?
Quels matériaux survivront au premier cycle d’utilisation et pourront être réutilisés lors du second ?

Ces questions transforment l’architecture, qui passe d’une simple enveloppe finale à un outil de diagnostic pour les promoteurs immobiliers.

11. Le marché en 2026 : du rigueur à la liberté de choix

Les données opérationnelles de 2026 apportent une précision importante au tableau dressé sur ces trois années complètes.

L’environnement financier s’assouplit. Le taux directeur de la Banque de Russie au 31 août 2026 est tombé à 14 %, contre 21 % au printemps 2025.

Le portefeuille de prêts immobiliers a atteint 22 500 milliards de roubles en juillet 2026, et le volume des nouveaux prêts accordés pour le seul mois de juillet s’est élevé à 363,4 milliards de roubles. La Banque de Russie qualifie ces chiffres de données opérationnelles préliminaires.

L’offre de bureaux à Moscou augmente, tandis que le taux de vacance a atteint 7 % au premier semestre.

Le marché des entrepôts de la région de Moscou s’oriente également vers un taux de vacance plus élevé et des loyers plus bas.

Ces évolutions ont un dénominateur commun :

le choix revient à l’utilisateur.

L’acheteur immobilier compare les projets avec plus d’attention.
Le locataire de bureaux dispose d’un plus grand choix.
L’exploitant d’entrepôts renforce sa position dans les négociations.
Pour les promoteurs immobiliers, cela signifie une nouvelle donne en matière de concurrence.

L’époque où la pénurie pouvait compenser un produit médiocre cède progressivement la place à une période où la valeur d’un projet doit être démontrée.

Conclusion. Le marché comme matériau architectural

Depuis trois ans, le marché immobilier russe maintient un rythme de construction soutenu tout en modifiant sa structure interne.

Dans le secteur résidentiel, le nombre élevé de mises en service s’accompagne d’un rôle croissant de la construction individuelle, d’une évolution du modèle hypothécaire et d’une demande plus sélective.

Dans le secteur des bureaux, la période de pénurie d’offres de qualité cède la place à une phase d’élargissement du choix. L’environnement prêt à l’emploi, la flexibilité et la qualité de l’implantation prennent davantage d’importance.

Dans le secteur des entrepôts, le cycle de frénésie laisse place à une normalisation des taux de vacance et des loyers. L’efficacité logistique devient l’élément central du produit.

Ces processus ont un point commun : le marché évalue de plus en plus précisément la qualité de l’hypothèse spatiale.

Les paramètres financiers peuvent évoluer rapidement. Le taux de la Banque de Russie est passé, au cours de la période considérée, d’un pic de 21 % à 14 %. Les cycles de marché changent. Les programmes de soutien sont lancés puis prennent fin.

Le bâtiment, lui, reste.

Son emplacement sur le terrain reste.
La cour reste.
La route reste.
Le rez-de-chaussée reste.
La consommation d’énergie reste.
L’arbre que l’on a réussi à préserver reste, ou bien la parcelle qui a complètement perdu son sol vivant.
Un trajet pratique pour se rendre au travail reste, ou bien une source d’agacement quotidien.
L’architecture reste.

C’est pourquoi le marché immobilier constitue un sujet d’étude architecturale.

Il montre où la société investit son capital et, en même temps, quel environnement elle crée pour son propre avenir.

L’architecture transpose cette hypothèse économique en réalité matérielle.

Et c’est précisément à ce stade que l’on comprend dans quelle mesure cette hypothèse est viable.

Limites de l'étude

L’étude s’appuie sur trois années civiles complètes — 2023, 2024 et 2025 — comme base de comparaison principale.

L’année 2026 est présentée à partir des données opérationnelles disponibles aux dates indiquées : taux directeur — au 31 août 2026 ; statistiques hypothécaires — jusqu’en juillet 2026 ; marché des bureaux et des entrepôts — principalement sur la base des résultats du premier semestre / du deuxième trimestre.

Les données relatives au logement s’appuient sur les documents du ministère de la Construction, de Rosstat, de la Banque de Russie, de DOM.RF et de publications spécialisées faisant référence à ces sources.

L’analyse des marchés des bureaux et des entrepôts s’appuie sur les données professionnelles de CORE.XP et CMWP. Leurs indicateurs se rapportent à des zones géographiques, des catégories d’immeubles et des méthodologies d’entreprise spécifiques. Elles caractérisent donc les marchés professionnels correspondants et conservent leurs propres limites de comparabilité.

Les interprétations des liens entre l’économie et l’architecture constituent la dimension analytique originale de cette étude. Leur objectif est de mettre en évidence les conséquences spatiales des processus de marché avérés.

Principales sources

Ministère russe de la Construction / Rosstat — bilans de la construction de logements en 2023 : 110,44 millions de m² de mises en service totales ; 51,76 millions de m² d’immeubles collectifs ; 58,68 millions de m² de logements individuels.
Rosstat / résultats sectoriels de 2024 — mises en service de logements : 107,8 millions de m².
Rosstat via « Kommersant » — mises en service de logements en 2025 : 108,1 millions de m² ; part des logements individuels : 59 %.
DOM.RF / RBC — octrois de prêts hypothécaires et ventes de logements neufs en 2024.
DOM.RF / BFM — prêts hypothécaires au premier semestre 2025.
Banque centrale de Russie — évolution du taux directeur entre 2024 et 2026.
Banque centrale de Russie — financement de projets de construction de logements pour 2025.
Banque centrale de Russie — statistiques opérationnelles sur le crédit hypothécaire pour juillet 2026.
CORE.XP — marché des bureaux à Moscou, 2025 et premier semestre 2026.
CMWP — marché des entrepôts de la région de Moscou, 2025-2026.